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2011年のベトナム不動産市場

2011年度ベトナム不動産市場 
2012年4月20日
2008年の世界経済不況からベトナム不動産市場は落ち始めており、2009年度に少し回復したが、2010年度から低迷の状態に入っている。特に、2011年度に土地価格・不動産価格は著しく下落し、投資額以下の価格での販売や、不動産倒産が多く見られる。ベトナムの不動産市場は2008年度から不明瞭な状態が続いていたにも関わらず、投資家、投機家の希望で不動産の価格は絶えず上昇してきた。しかし、現在の時点の2012年4月では、ベトナムの不動産は凍結の状態にあり、不良借金を解決するため、銀行から不動産発売が多く出ている。
2011年度は利益を儲ける希望がなくなり、銀行ローンを返すため売り出さなければならず、不動産の価格が下落していたことで、ベトナム不動産市場の変化点となった。何年間も連続的に値上げしたベトナム不動産(約数倍)、特に大都市の不動産、は現在高すぎて、完全にバブルの状態だと言える。この不動産の価格はベトナム人平均収入、住宅の需要者の購買能力よりはるかに上回っている。

2011年度の前半
2011年度の始まりに、ハノイ不動産市場は2010年度の不動産価格上昇に続いて数プロジェクトの不動産(特に土地、ビラ及び中心市街の完成済みまたは完成しているところのマンション)は軽く値上がりしていた。
ホーチミン市の不動産市場は静かで大きな変化はなかった。不動産価格は横ばいしている。経済力のある投資家の購入により、2区、9区の土地のみは2011年3月に軽く値上がりしており、2010年度の年末より価格は7 ~10%程度上昇した。また、成功取引のほとんどは中レベル価格の物件に集中している。

2011年度の後半:国家銀行が不動産信用を制限、不動産マーケットは大下落
2011年の半ばぐらいに、2011年6月30日に国家銀行が不動産市場に対する信用を制限することが原因で、ベトナム不動産マーケットは連続の値上がりをストップして流動性の低減、需要の低減、不良借金の増加により急に落ち始めた。

ハノイ
2011年5月からハノイの不動産価格は減少傾向になった。ハノイの有望であると期待していた郊外地域(Sóc Sơn, Đông Anh)から投資家は一斉に逃げ出していた。Láng Hòa Lạc高速道路の地域の土地価格も大幅に下がった(平均20 ~ 40%減)が、取引はほとんどない。マンションマーケットも同じく低迷であり、その投資家はローン期限の延長、値段の引下げ、プレゼント贈呈、割引などでいわゆる手段で売り出そうとしている。たとえば、7か月前の価格平米あたり30~32百万ドンから平米あたり25百万ドンに引き下げとか、平米あたり4~5百万ドン引き下げなどである。現在のマンション価格は15 ~ 17百万ドンとなっている。
投資金額を回収し、銀行へ借金を返すべく、投資金額を下回った金額でマンションを売り出す投資家もいる。2011年5月から7月にかけて2か月だけでハノイ郊外の新設都市地域の7割に土地価格は値下げしていた。2011年の年末にハノイ西側のマンションプロジェクトにおいてマンション価格は20 ~ 30%下落した。
格安マンションのマーケットはより安定であるが、取引が少なく、2011年4月の時点より5 ~ 15%減少した。 

ホーチミン
ホーチミン市の不動産市場も国家銀行の不動産信用の制限から影響を受けているが、市場のピークを越えたから、ハノイより影響が少ない。ここの不動産価格は大きな減少がないが、供給増・需要減の状態を我慢している。
具体的に言うと、外交新都市地域の2区、9区、Nha Be市などは2011年の半ばより土地の価格は10 ~ 20%程度下がった。サイゴン南地域は上記のサイゴン東地域よりもっと価格が下落した。しかし、不動産取引は低迷な状態。
Thu Thiemトンネル(サイゴン川を渡すためのトンネル)は11月に通車をし始めたが、2区、9区の不動産売買の低迷状態が改善されていない。土地価格が下がったにもかかわらず、バブルの状態にあるため、需要のある者は触れず、投資家も購入を控えている。また、経済力がある者は不動産に期待せず、利益を出しやすい金・銀行貯金へ転向しているからである。

マンションマーケットにおいても、財政困難な状況に応じるため、多くの投資家は著しく値下げしている。たとえば、Petro Real Estate株式会社が投資しているPetro Vietnam Landmarkマンションプロジェクト(2区)は21.22百万ドン/m2から15百万ドン/m2まで35%を値下げされた。Saigon Mekon社のAn Tienプロジェクト(Nha Be市)は20百万ドン/m2から14.5百万ドン/m2に値下げされた(27.5%減)。
しかし、購買者はさらに値下げするまで待つ傾向にあり、取引が少ない。現在の取引はほとんど住宅の需要がある顧客のみである。

年末になればなるほど南部も北部も不動産市場は暗くなっている。不動産の価格は下がっているものの、取引はほとんどない。それが原因で、不動産会社は経営を縮小させている。年末に、不動産市場は凍結の状態に入っており、5年間の不動産関心度・取引件数の最低記録をした。

地方
2011年度の後半、サイゴン近くの地方(Bình Dương, Đồng Nai, Long Anなど)では土地が安いため、不動産取引は順調であり、売買対象のほとんどは150 ~ 300百万ドンの土地(平均収入者にとっての手ごろな価格)である。それらの取引は資産保全と3~5年間の不動産投資である。

ベトナム不動産市場の凍結
不動産へ参加している法人、個人は経済困難に直面しており、不動産を投機した者は借金も返せず物件も売りだせない。不当廉売は続々出ている。多くのプロジェクトは投資家を切り替えて、進捗を守れなくなっている。顧客と契約違反した会社、または資金がなくなりプロジェクトをいくらでも安く売却せざるを得ない会社も少なくない。
市場凍結、流動性低減に対応するため、多くの投資家は格安住宅および小面積の一戸建てへ切り替えているが、課題が多いためベトナム人の住居需要に合っているプロジェクトはまだ少ない。

賃貸不動産
オフィス供給はかなり増加しているが、オフィス需要が相変わらず低い状態のため、オフィス賃貸料は一年中、特に第四四半期に、すべてのオフィスレベルにおいて賃貸料は下落し続けている。ハノイ、ホーチミン市のAレベル、Bレベルのオフィスビルは賃貸客をつかむことにもがいているのに、Bitexco Financial Tower, Ree Tower, Green Power (HCM), Keangnam Hanoi Landmark Tower (Hà Nội)など新たに大量のオフィスは市場に流された。ハノイおよびホーチミン市の中心市街の高級オフィスに初めて価格下落と賃貸空きが見られた。Aレベル、BレベルオフィスはCレベルオフィス、民間建築オフィスより価格が大きく下落した。

2011年の第一と第二四半期に、賃貸マンションは明るい信号を示し、高い占有率を持っている。しかし、第三と第四四半期には、不動産市場の不況、安全・防災に関する問題多発、マンションの開発会社と賃貸する住民との利益争いなどにより賃貸マンションに対して賃貸需要が低下し、空き率が著しく増加した。賃貸料も下がる傾向にある。

2010年の第三四半期に小売店舗の賃貸が賑やかであったが、ベトナム経済が不明瞭である中、2011年度に大型ショッピングモールはたくさんオープンされた(Pico Mall, Savico Mega Mall, Crescent Mallなど)ため、店舗の供給は過剰になった。ほとんどのショッピングモールに店舗空き、取引希薄の状態が起きている。

賃貸民間一戸建て
賃貸オフィス、賃貸マンション、賃貸店舗の不鮮明な状況にひきかえ、一戸建て賃貸はより鮮明である。オフィス、マンションの賃貸に予算が足りない顧客は賃貸料を削減するかつ地域のインフラを利用するため、中心街の一戸建てまたは幅の広い脇道にある一戸建てをオフィスとして賃貸する。

(ソース:BSD不動産会社, website: batdongsan.com.vnから要約)

ベトナム不動産のビジネスチャンス
ベトナム不動産市場はバブル崩壊の状態に入っている。2012年度にも銀行ローンを返さずオークションに出さずを得ない不動産の件数は増えている。住居水準の低いベトナムには確かに住居需要が極めて大きいが、マンションなど不動産価格は収入より大幅に上回っている。不動産の価格が下落しても現在の資金枯渇状況では買える人は少ない。ここのビジネスチャンスは低価格で良いリビングを提供することと言えよ。
ベトナムの住宅マンション現状は以下である。
・値段が高すぎる
・投資家・管理者は管理費・公益費を取りすぎて住民との争いがよく起きる
・マンションの売買、賃貸、管理、公益費などに関する法律は不備であり、安心でマンションに住むことが難しい
・マンションに火災、不正侵入などがよく起きる
上記の理由でマンションへの関心度が低下しつつある。逆に、民間の一戸建ては安全性(ベトナムで盗難・強盗が多いから)、生活水準が低いため、高水準の生活に適していない。銀行からの借金を返すため一戸建ての売出オークションが続々出ている。その土地を安価で買って良いリビング水準の住居を提供するのも2012年度のビジネスチャンスであろう。民間の一戸建てを購入してラブホテルに立て替えるのも今は良いチャンスかもしれない。 

SAIGON AROMA 2012
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